Rivolgersi ad un’agenzia immobiliare significa collocarsi al riparo dalle mille difficoltà che possono accompagnare una trattativa. Affrontare la vendita della propria casa, o l’acquisto di una nuova casa comporta sovente inghippi burocratici, passaggi delicati, con anche particolari risvolti giuridici, ragion per cui è importante la presenza di una figura in possesso delle conoscenze necessarie per gestire l’operazione nel migliore dei modi. Molti nella vendita della propria casa ricorrono all’improvvisazione del “fai da te” con stime a caso, senza quell’abilità alla trattativa professionale che significa molto, dalla profilazione cliente fino alla chiusura con proposta preliminare con assegno. Spesso ci si trova d’innanzi immobili non conformi alla normativa urbanistica e quindi con impossibilità a rogitare prima di aver risolto il problema … etcc., insomma sembra tutto semplice, ma poi la realtà è assai più complicata.
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L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consiste principalmente, a seconda dei casi, nell’abbattimento dell’Iva dal 10 al 4 per cento e dell’imposta di registro dal 9 al 2 per cento (o all’1,5 per cento se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing).
Perché all’acquisto della “prima casa” sia applicabile l’imposta di registro occorre alternativamente che:
- il venditore sia un soggetto “privato”, cioè un soggetto che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione; oppure che:
- il venditore, pur essendo un “soggetto Iva”, non effettui una vendita imponibile a Iva.
A quest’ultimo riguardo, occorre precisare che:
a) è obbligatoriamente imponibile a Iva la vendita dell’abitazione da parte dell’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) che venda in corso di costruzione o di ristrutturazione oppure che abbia ultimato i lavori di costruzione (o di ristrutturazione) da meno di 5 anni;
b) è imponibile a Iva la vendita dell’abitazione da parte dell’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) che abbia ultimato i lavori di costruzione (o di ristrutturazione) da oltre 5 anni ma che eserciti l’opzione di applicare comunque l’Iva alla vendita in questione;
c) non è imponibile a Iva (ma deve essere emessa una fattura recante l’indicazione dell’esenzione da Iva) la vendita dell’abitazione da parte dell’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) che abbia ultimato i lavori di costruzione (o di ristrutturazione) da oltre 5 anni e che non eserciti l’opzione per applicare l’Iva alla vendita in questione;
d) non può mai essere imponibile a Iva (e deve quindi essere emessa una fattura recante l’indicazione dell’esenzione da Iva) la vendita dell’abitazione effettuata da un soggetto Iva in casi diversi da quelli indicati nelle precedenti lettere dalla a) alla c) (è il caso, ad esempio, della abitazione venduta da una società che non l’abbia né costruita né ristrutturata).
Occorre poi notare che, mentre nelle vendite imponibili a Iva, l’aliquota Iva (quella del 4 per cento, se si tratta di acquisto della “prima casa”) si applica al prezzo dichiarato nel contratto di compravendita, nelle vendite soggette a imposta proporzionale di registro nelle quali ci si avvale dell’agevolazione “prima casa”, l’aliquota del 2 per cento si applica al valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente 115,5 (con il risultato pratico che la tassazione è assai inferiore a quella che si deve scontare nell’ipotesi dell’acquisto della “prima casa” imponibile a Iva).
Per ottenere l’agevolazione “prima casa” (di cui si può beneficiare, oltre che per l’acquisto della piena e della nuda proprietà, anche per l’acquisto di diritti reali, quali il diritto di usufrutto e il diritto di abitazione) deve ricorrere una pluralità di presupposti:
a) oggetto di compravendita deve essere un’abitazione classificata in catasto nelle categorie del gruppo catastale A diverse dalle categorie A/1, A/8 e A/9, che sono quelle in cui sono comprese le abitazioni di maggior pregio (nonché dalla categoria A/10, nella quale sono compresi gli uffici);
b) la casa oggetto di acquisto deve essere ubicata:
- nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza (oppure nel quale egli stabilisca la propria residenza entro diciotto mesi dalla data del rogito d’acquisto); oppure:
- nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività di lavoro o di studio; oppure:
- nel Comune in cui ha sede il datore di lavoro dell’acquirente, se si tratta di un acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro; oppure:
- in qualsiasi Comune italiano, se si tratta di un acquirente cittadino italiano emigrato all’estero, che non abbia altre case sul territorio italiano;
c) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare:
- di non essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
- di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” via via vigenti nel nostro Paese dalla legge 168/1982 in avanti.
A quest’ultimo riguardo, va precisato che se l’acquirente si trovi nella titolarità di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, è possibile compiere comunque un nuovo acquisto con l’agevolazione “prima casa”, ma a condizione che la casa già posseduta venga alienata entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.
La proposta d’acquisto
E' importante distinguere la proposta d'acquisto dal preliminare. La proposta d’acquisto, infatti, è la dichiarazione dell'acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ''caparra''.
Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente ma nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l'affare venga concluso. E’ preferibile, quindi, stipulare sempre un contratto preliminare in quanto la proposta d'acquisto impegna solo la parte che l'ha firmata. Una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare
Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare. Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti.
In caso di:
• acconti prezzo sostanziosi
• tempi lunghi tra preliminare e definitivo
• venditore soggetto fallibile
Per garantire la massima tutela al futuro acquirente è molto opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari. Nelle altre ipotesi, l’opportunità della trascrizione può essere valutata con l’assistenza del notaio.
La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.
In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le seguenti imposte che saranno poi recuperate in sede di stipula del definitivo:
•0,50% sulla caparra
•3% delle somme pagate come acconto prezzo.
A) L'attività del notaio prima dell'atto
Numerose sono le attività svolte dal notaio per la preparazione di tutta la documentazione necessaria per istruire la pratica. Il notaio innanzitutto indaga la volontà delle parti per individuare il tipo di atto più idoneo a realizzare lo scopo voluto dal cliente, nel rispetto della legge. Perciò il notaio deve chiedere alle parti tutte quelle informazioni che gli permettano di comprendere, in modo completo, il risultato che vogliono raggiungere. Le parti hanno il diritto di rivolgersi al notaio personalmente e di chiedergli tutti i chiarimenti e le spiegazioni utili a capire le conseguenze e gli effetti giuridici dell'atto. Spesso perciò accade che, a colloquio con il notaio, si finisca anche col cambiare quella che era stata l’idea iniziale.
Esempio:
• Si pensi al caso piuttosto comune in cui i genitori pagano una parte del prezzo per la casa acquistata dai figli; a seconda dei casi può essere utile evidenziare nel rogito la provenienza del denaro o procedere ad una vera e propria donazione dell’immobile.
• E’ possibile che il prezzo non sia integralmente pagato al momento del rogito, e che una parte sia dilazionata. in questo caso è importante chiedere al notaio consiglio sulle forme di garanzia che possono essere apprestate al venditore e conoscerne i relativi costi. Esistono infatti varie forme di tutela: dalla predisposizione di cambiali all’iscrizione di ipoteca legale, alla vendita con riserva di proprietà, fattispecie nella quale il trasferimento di proprietà del bene avviene solo con il pagamento dell’ultima rata di prezzo. Infine, la recente crisi economica ha determinato la creazione di ulteriori figure contrattuali come il rent to buy, nelle quali il prezzo sostanzialmente viene dilazionato in più rate, imputabili anche a canone di locazione.
Una volta definito l’atto da predisporre, il notaio deve svolgere per legge una serie di controlli di legalità preventivi, volti a garantire un contratto valido e inattaccabile nel tempo. Grazie a questi controlli il contenzioso nel settore immobiliare è pressoché inesistente: in Italia, solo lo 0,003% delle transazioni immobiliari arriva davanti a un giudice.
B) Le principali attività di controllo di legalità che il notaio deve effettuare si possono così riassumere:
1. accerta l’identità personale delle parti, che intervengono nell’atto e la loro capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi (comunione legale dei beni o separazione), della legittimazione ad intervenire, in caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di sostegno, ecc. Il controllo del notaio sulla identità delle parti serve a scongiurare il rischio di furti di identità, molto diffusi negli ordinamenti giuridici di common law, ove è possibile l’accesso per modificare le risultanze dei registri immobiliari (ove esistenti) senza alcun controllo preventivo di legalità. Il fenomeno è così grave negli Stati uniti che l’FBI ha chiesto la collaborazione del Notariato italiano per prevenire frodi di questo tipo, mostrando l’interesse del mondo anglosassone per il sistema di civil law e le sue garanzie.
2. verifica per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili. Il notaio deve verificare, inoltre, che l’immobile oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari ad es. in tema di edilizia residenziale pubblica (esistenza di requisiti soggettivi in capo all’acquirente, o vincoli di prezzo), o a diritto di prelazione a favore di determinati soggetti o se si tratta di beni di interesse storico, artistico, archeologico.
3. individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio). Il notaio grazie ad una preparazione specifica in materia fiscale è in grado di suggerire soluzioni che consentano un risparmio fiscale nel rispetto della legge.
In sede di registrazione dell’atto il notaio deve versare all’Agenzia delle Entrate le imposte dovute dall’acquirente,e per questo le riscuote direttamente dall’acquirente in sede di rogito e le versa allo Stato. Ogni anno il Notariato riscuote per conto dello Stato le imposte collegate a tutti gli atti versando ogni anno diversi miliardi di euro di imposte indirette e plusvalenze senza alcun aggio a carico dello Stato, anche se non riscossi dal cliente.
A) Acquistando un’abitazione
Da imprese di costruzione/ristrutturazione
La compravendita da imprese di costruzione o di ristrutturazione, ad eccezioni di particolari fattispecie, è soggetta ad IVA, che viene corrisposta direttamente alla società venditrice.
L’aliquota IVA da applicarsi sul prezzo della vendita sarà:
- pari al 10 % in assenza di agevolazioni prima casa;
- pari al 4% nel caso in cui vengano richieste le agevolazioni prima casa.
Lo stesso trattamento tributario è applicato all’assegnazione di case ai soci di cooperativa edilizia di abitazione.
In caso di acquisto soggetto ad IVA, andranno inoltre corrisposte al notaio, che le verserà successivamente alla Agenzia delle Entrate, le seguenti imposte:
• Imposta di registro: Euro 200
• Imposta ipotecaria: Euro 200
• Imposta catastale: Euro 200
Da privati
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dalla parte acquirente al notaio che le verserà, a sua volta, all’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione.
1) In assenza di agevolazioni
• Imposta di registro: 9%
• Imposta ipotecaria: Euro 50
• Imposta catastale: Euro 50
Le aliquote si applicano di regola sul prezzo della vendita dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell'imposta di registro sul “valore catastale” (prezzo-valore) dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge pari a 126), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.
L’imposta minima è sempre di euro 1.000.
2) In presenza di agevolazioni per l'acquisto della prima casa di abitazione
• Imposta di registro: 2%
• Imposta ipotecaria: Euro 50
• Imposta catastale: Euro 50
Le aliquote si applicano di regola sul prezzo della vendita dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell'imposta di registro sul “valore catastale” (prezzo-valore) dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge pari a 115,5), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.
L’imposta minima è sempre di euro 1.000.
L’incarico di vendita è un contratto col quale il proprietario dell’immobile conferisce ad un’ agenzia immobiliare regolarmente abilitata l’incarico di reperire, entro un certo termine, l’acquirente del proprio immobile a delle condizioni prestabilite. L'esclusività dell' incarico identifica in maniera chiara chi dovrà occuparsi della vendita, evitando confusione, sovrapposizioni e quindi sgradevoli fraintendimenti.
E’ consigliabile valutare più professionisti riponendo la fiducia, ovviamente, in colui che vi avrà dimostrato maggior affidabilità. Attenzione, l'immobile promosso da più operatori, veicola spesso un messaggio negativo di “saldi di fine stagione”.
Il mutuo a tasso fisso mantiene invariato l'interesse applicato alla stipula del contratto per tutta la durata del finanziamento. Questo tipo di mutuo dà al consumatore la certezza della misura del tasso applicato per tutta la durata del finanziamento, senza preoccupazioni circa le variazioni di mercato.
Nel mutuo a tasso variabile, il tasso d’interesse che regola l’ammortamento segue le variazioni di mercato, sia in alto che in basso e cambia al variare del parametro di indicizzazione collegato: l’Euribor e/o determinati parametri stabiliti periodicamente dalla BCE .
Il contratto di locazione è un contratto con cui la parte locataria si impegna a concedere alla parte conduttrice il godimento di un bene immobile per un certo tempo dietro il pagamento di un determinato compenso.
-Come si registra un contratto di locazione:
• Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi IVA) devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.
• La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto.
• Non si è obbligati a registrare il contratto di locazione se la durata dello stesso non supera i trenta giorni complessivi nell’anno, a prescindere dall’importo del canone.
Il contratto di locazione può essere registrato in due modi:
• modalità telematica: la registrazione può essere redatta direttamente dal contribuente o da un intermediario abilitato; la procedura consente il contestuale pagamento on line delle imposte e di eventuali interessi e sanzioni, con il vantaggio che le somme dovute sono calcolate direttamente dal software. Il sistema è del tutto sicuro in quanto i dati viaggiano criptati e sono leggibili solamente dall’Agenzia delle Entrate. Per i possessori di oltre 10 immobili tale modalità è obbligatoria.
• modalità cartacea: occorre recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e consegnare il modello RLI adeguatamente compilato, dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro (2% sul canone annuale di locazione). L’imposta deve essere versata mediante modello F24 ELIDE presso qualsiasi agente della riscossione, banca o ufficio postale. I contribuenti che, invece, hanno deciso di optare per il regime della cedolare secca devono, compilando sempre il modello RLI, indicare la scelta per il nuovo regime sostitutivo.
Intervento in atto di persone fisiche
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Per intervento di procuratore
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Se c’è contratto preliminare
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» Certificato di destinazione urbanistica
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