Hulp inroepen van een makelaar betekent dat men behoed wordt voor de duizend problemen die men tegen kan komen bij onderhandelingen.
De verkoop van een eigen huis, of de aankoop van een nieuw huis, kan gepaard gaan met bureaucratische addertjes onder het gras, bijzondere kenmerken bij de overdracht en belangrijke juridische aspecten, waardoor het noodzakelijk is gebruik te maken van iemand die de kennis en kunde heeft om de transactie op de best mogelijke manier te laten verlopen.
Velen die hun eigen huis zelf verkopen, doen dit met de improvisatie van een doe-het-zelver, niet gebruikmakend van het professionele talent van de onderhandelaar, wat zo belangrijk is, vanaf het opstellen van een profiel van de klant tot aan de afsluiting met het voorlopig koopcontract.
Vaak vindt men ouder onroerend goed dat niet aan de lokale gemeentelijke eisen voldoet en dus met de mogelijkheid dat de notariële akte niet kan passeren, vooraleer het probleem opgelost is...etc., kortom het lijkt allemaal gemakkelijk, maar in werkelijkheid is het soms erg gecompliceerd.
Voor meer informatie nodigen wij U uit de gids !Rent to buy! te downloaden door te klikken op de volgende link: klik hier.
De belastingverlaging bij de aankoop van het !eerste huis! bestaat uit de verlaging van de BTW van 10 naar 4% en van de overdrachtsbelasting van 9 naar 2% (of naar 1,5 % in geval van een leasecontract.
Bij de aankoop van een !eerste huis! hangt de overdrachtsbelasting af van:
. of de verkoper is een privépersoon, dus verkoopt niet bedrijfsmatig
. of de verkoper is een persoon die onderhevig is aan de BTW., maar het onroerend goed is niet BTW plichtig.
In het laatste geval:
a) het is verplicht BTW te heffen bij de verkoop van een woning door een bouwbedrijf (of restauratiebedrijf) indien verkocht wordt tijdens de bouw of restauratie of binnen 5 jaar na beëindiging van de werkzaamheden
b) het is onderhevig aan BTW heffing indien de werkzaamheden meer dan 5 jaar voor de verkoop beëindigd zijn, maar vrijstelling verleend wordt.
c) Geen BTW heffing in dat geval mits op de factuur staat dat er vrijstelling verleend wordt
d) in alle andere gevallen is er nooit BTW-plicht
Bij verkoop welke valt onder het BTW tarief (4% als het gaat om de aankoop van een eerste huis), wordt deze geheven over de prijs die vermeld staat in het koopcontract. De overdrachtsbelasting van 2% echter wordt geheven door de kadastrale waarde te vermenigvuldigen met 115,5 (met als praktisch resultaat dat de belastingheffing minder is dan in het hypothetische geval dat er wel BTW betaald zou moeten worden).
Wanneer spreken we van !eerste huis! (met alle bijbehorende voordelen)
a) het onroerend goed is een woning kadastraal in groep A, categorie A/1, A/8 en A/9
b) de woning moet zich bevinden:
-in de gemeente waar de koper resident is ( of binnen 18 maanden na aankoop de residentie verwerft), of
- in de gemeente waar de koper werkt, of
- in de gemeente waar de werkgever woont, in het geval de koper naar het buitenland verhuist i.v.m. zwerkzaamheden; of:
-in elke willekeurige italiaanse gemeente, als het gaat om een koper met de Italiaanse nationaliteit die naar het buitenland verhuisd is en geen ander huis in Italie heeft;
c) in de koopakte moet vermeld staan :
-dat de koper ( evtl. het echtpaar) geen andere woning heeft (in eigendom of in gebruik) in de gemeente waarin de woning staat, welke aangekocht wordt;
- dat de koper geen andere woning bezit, ook niet in gedeeltelijk bezit, in Italie, eerder als woning aangekocht met de belastingaftrek voor een eerste woning volgens wet 168/1982 enz.
In het laatste geval kan wel gebruik gemaakt worden van de belastingverlaging van het nieuwe huis, mits binnen een jaar na aankoop de eerdere verlaging afgedragen wordt.
Aanbod tot koop
Het is belangrijk onderscheid te maken tussen aanbod tot koop en voorlopig koopcontract. Het aanbod tot koop is een verklaring van de koper, dat hij voornemens is een bepaald onroerend goed te kopen tegen een bepaalde prijs: doorgaans is dit een voorgedrukt formulier van de makelaar en wordt er een aanbetaling gedaan.
Eenmaal het aanbod getekend, waarin de afspraken vermeld staan jegens de koper, staat het de verkoper vrij om andere voorstellen in ogenschouw te nemen en is het niet zeker dat de zaak afgerond gaat worden. Het is daarom beter, een voorlopig koopcontract op te stellen. Eenmaal ondertekend door de verkoper vervalt het aanbod tot koop automatisch in een voorlopig koopcontract.
Het voorlopig koopcontract is een contract dat beide partijen verplicht tot het sluiten van een definitief contract.
"Het voorlopig koopcontract dient te belangrijkste elementen van de verkoop te vermelden, zoals de prijs en het onroerend goed waarom het gaat, adres en een precieze omschrijving (etages, kamers etc.), de kadastrale gegevens en de datum van het koopcontract.
Tevens dienen vermeld te worden, de wederzijds verplichtingen waaraan koper en verkoper dienen te voldoen.
In geval van aankoop van een onroerend goed in aanbouw, zijn er aparte wettelijke regels die in het voorlopig koopcontract moeten staan.
Het is niet verplicht dat een voorlopig koopcontract gesloten wordt door een notaris, maar het is wel belangrijk met de notaris te overleggen of er bepaalde verplichtingen zijn waaraan voldaan moet worden.
"
In geval van:
. hoge aanbetalingssom
. lange tijd tussen voorlopig en definitief koopcontract
. verkoper in staat van faillesement
Om maximale bescherming te bieden aan de toekomstige koper, is het heel belangrijk dat het voorlopig koopcontract door de notaris gesloten wordt, en gecontroleerd op overschrijving in het Onroerend Goed Register of dat dit met hulp van hem gedaan wordt.
"De inschrijving geldt als een werkelijke afspraak tot koop van een onroerend goed.
Het is niet alleen maar een prive-akkoord tussen koper en verkoper, het is een wettelijk gegeven jegens iedereen (derden) en de verkoper, met als consequentie, dat hij het onroerend goed niet aan een ander kan verkopen, geen hypotheek mag afsluiten op het onroerend goed of op welke manier dan ook schade eraanmag berokkenen.
Eventuele schuldeisers van de verkoper kunnen geen hypotheek nemen op het onroerend goed wat in verkoop is genomen of dit verpanden.
Vanaf het moment van overdracht van het voorlopig koopcontract, is het onroerend goed gereserveerd voor de koper en geen enkele in- of overschrijving mag ten nadele van de koper zijn.
"
Tijdens de overschrijving van het voorlopig koopcontract moeten de volgende bedragen betaald worden, die later met het definitieve koopcontract verrekend worden:
0,50% van de aanbetaling als tekengeld
3% van de afgesproken koopsom als aanbetaling
In geval van fysieke personen
Voor iedereen:
>>een geldig persoonsbewijs
>>pasje met italiaans burgerservicenummer
>>uittreksel geboorteregister
Voor ongehuwde mannen of vrouwen, weduwe, weduwnaar, gescheiden personen
>>Uittreksel gemeentelijk register
Voor echtparen, ook indien gescheiden
>>Uittreksel huwelijksakte
Voor gescheiden personen
>>Uittreksel scheidingsakte
Voor echtparen
>>Kopie van akte verdeling van goederen
>>Kopie van eventueel akte van vermogen
Bij tussenkomst van een beheerder of gevolmachtigde
>>Kopie authenticiteit beheerder of gevolmachtigde
Bij vertegenwoordiging van een onbekwame persoon
>>Rechterlijke machtiging
Bij buitenlanders
>>Verblijfsvergunning
Bij aktes van door stichtingen of verenigingen
Voor allen:
>>Identiteitsbewijs van wettelijke vertegenwoordiger
>>Inschrijving Kamer van Koophandel
>>Huidige statuten
Voor organen met een directie
>>Ondertekende verklaring
In geval van tussenkomst van een beheerder
>>Kopie authenticiteit beheerder
Documenten betreffende het onroerend goed
Koopakte
Notariële akte of vonnis
Indien er sprake is van vererving
Verklaring van vererving met bewijs van betaalde belastingen
Acceptatie van de erfenis (openlijk of stilzwijgend)
Indien er sprake is van een voorlopig koopcontract
Kopie van het contract, met betalingsbewijzen inschrijving in register en betaalde belastingen
Als er sprake is van een wooncomplex
Reglement van bewoners van het wooncomplex
Verklaring van de secretaris dat er geen bestaande schulden zijn en geen werkzaamheden die nog niet voltooid zijn
Indien er sprake is van een onroerend goed
Kadastraal certificaat en planimetrische beschrijving van de grenzen
Gemeentelijke beschrijvingen verstrekt vanaf 1967 (licenties, vergunningen, toestemmingen, bouwvergunning, voorlopig en definitief, kwijtscheldingen, woonvergunningen)
Als het een terrein betreft
Kadastraal certificaat en planimetrie van de grenzen
Certificaat woon-, bouwbestemming
Als er een bestaande hypotheek vervalt
Brief van toestemming van de bank
Als er sprake is van belastingteruggaven
Notariële akte betreffende aankoop en doorverkoop van eerdere ,eerste woning,
A) Het werk van de notaris voor de overdracht
"De notaris heeft talrijke werkzaamheden bij de voorbereiding van alle documenten nodig voor de overdracht.
Hij onderzoekt de wensen van de partijen om zo de akte samen te stellen, rekening houdend met de wensen van de client, dit alles naar wettelijke maatstaven.
De notaris dient aan de partijen alle relevante informatie te vragen die hem in staat zullen stellen, zo compleet mogelijk het te bereiken resultaat, te kunnen begrijpen.
De partijen hebben het recht persoonlijk contact op te nemen met de notaris en hem alle zaken te vragen die uitleg en duidelijkheid geven betreffende de consequenties en juridische gevolgen van de akte.
Regelmatig gebeurt het, dat in het gesprek met de notaris, men van idee verandert."
Bijvoorbeeld:
. Het regelmatig voorkomen dat de ouders een deel van de prijs van het huis, dat de kinderen kopen, betalen; afhankelijk van de situatie zal in de akte opgenomen worden waar het geld vandaan komt of dat het een echte schenking van het onroerend goed is.
.Het is mogelijk dat de som op het moment van de akte niet in zijn geheel betaald wordt, en dat een deel van de betaling uitgesteld wordt.
in dat geval is het belangrijk de notaris advies te vragen omtrent de vorm van garantie naar de verkoper toe en de kosten die daarmee gepaard gaan.
Er bestaan diverse manieren van betaling: met overhandiging van wissels op moment van inschrijving van de wettelijke akte tot eigendomsoverdracht pas als de hele som betaald is.
Tenslotte, de recente economische crisis heeft geleid tot een nieuwe contractuele vorm: rent to buy, waarbij de koopsom in meerdere delen betaald wordt, afhankelijk van de plaatselijke regels."
"Eenmaal dat de definitieve koopakte opgesteld kan worden, dient de notaris wettelijk een aantal controles uit te voeren om zo een rechtsgeldig en onaantastbaar koopcontract te garanderen.
Dankzij deze consciëntieuze controles in de sector van het onroerend goed, eindigen slechts 0,003% van de transacties bij de rechtbank. "
B) De belangrijkste wettelijke controles door de notaris uit te voeren, kort samengevat:
1. identiteitscontrole van de partijen, huwelijkse staat, wettelijke vertegenwoordiging in geval van buitenlanders, minderjarigen, onbevoegden etc.
Identiteitscontrole dient om te voorkomen dat er diefstal van identiteit plaats vindt en daarmee de mogelijkheid veranderingen aan te brengen bij de inschrijving van het onroerend goed.
Dit gebeurt dusdanig regelmatig in de Verenigde Staten, dat de FBI samenwerking met het Italiaanse Notariaat heeft aangevraagd, om dit soort fraude te voorkomen. Hiermede wordt de interesse van de Angelsaksische wereld in ons wettelijk systeem en zijn garanties, aangetoond."
2. wettelijk natrekken van het bestaan van voorgaande hypotheken, uitstaande betalingen etc. bij het Belastingkantoor en de juistheid van de kadastrale en gemeentelijke gegevens van het onroerend goed.
De notaris dient ook te verifiëren of het onroerend goed onderhevig is aan voorschriften van openbare gebouwen, historische, kunstzinnige en archeologische bepalingen.
3.alle zaken die betrekking hebben op het belastingstelsel, bijv. in het kader van een scheiding of uitstaande betalingen, ook om oplossingen te vinden voor belastingbesparing binnen wettelijke normen.
Bij de registratie van de akte dient de notaris de belasting door de koper betaald, over te maken naar het Belastingkantoor en tijdens de overdracht de ontvangen gelden van de koper naar de staat over te maken.Jaarlijks ontvangt het Notariaat voor de Staat enkele miljarden euro,s i.v.m. alle aktes die gepasseerd zijn.
Een verkoopopdracht is een contract tussen de eigenaar van een onroerend goed en de makelaar, een koper te zoeken binnen een zekere periode en tegen vooraf bepaalde condities. Deze opdracht duidelijk opgesteld om zo verwarring of onduidelijkheden te voorkomen.
Aangeraden wordt een makelaar of andere beroepsmatige personen te benaderen in wie men het meeste vertrouwen heeft. Let op, wordt een onroerend goed door meerdere makelaars aangeboden, kan dit uiteindelijk tot hogere kosten leiden.
A) verwerving van een woning
van een bouwbedrijf/restauratiebedrijf
Het verwerven van een onroerend goed van een bouw- of restauratie bedrijf is, met uitzondering van enkele bepalingen, onderhevig aan BTW, wat direct betaald moet worden aan de verkopende partij.
Het bedrag aan BTW dat op de verkoopprijs betaald wordt:
-10% in geval dat er geen sprake is van eerste woning
- 4% in geval dat het recht van eerste woning aangevraagd wordt
Dezelfde bijdrage wordt ook toegepast aan medewerkers van woningcorporaties.
In geval van BTW-heffing, worden de volgende bedragen naar de notaris overgemaakt, die deze vervolgens aan de Belastingdienst betaalt:
Inschrijving in koopregister: 200 Euro
Inschrijving in hypotheekregister: 200 Euro
Inschrijving kadaster: 200 Euro
Van privepersonen
Registratiebelasting, hypothecaire en kadastrale kosten worden rechtstreeks door de koper aan de notaris betaald, die dit wederom tijdens de inschrijving overmaakt naar de Belastingdienst.
1)Zonder belastingverlaging
"Registratiebelasting: 9% "
Inschrijving in hypotheekregister: 50 Euro
Inschrijving in kadaster: 50 Euro
Het belastingtarief wordt geheven over de prijs in de koopakte; in geval van koop van een woonhuis kan de koper belastingverlaging aanvragen van de registratiebelasting over de kadastrale waarde (deze wordt dan met een coëfficiënt gelijk aan 126 vermenigvuldigd), onafhankelijk van de waarde in de koopakte, zou deze bijvoorbeeld hoger zijn.
Minimaal betaalt men altijd 1000 Euro belasting.
2) In geval van belastingverlaging bij aankoop eerste woning
Registratiebelasting: 2%
Inschrijving in hypotheekregister: 50 Euro
Inschrijving in kadaster: 50 Euro
Het belastingtarief wordt geheven over de prijs in de koopakte; in geval van koop van een woonhuis kan de koper belastingverlaging aanvragen van de registratiebelasting over de kadastrale waarde (deze wordt dan met een coëfficiënt gelijk aan 115,5 vermenigvuldigd), onafhankelijk van de waarde in de koopakte, zou deze bijvoorbeeld hoger zijn.
Het minimum belastingtarief is altijd 1000 Euro.
Een huurcontract is een contract waarin de verhuurder aan de huurder het onroerend goed verhuurt voor een bepaalde tijd tegen een afgesproken prijs.
.Hoe registreert men een:
.Alle huurcontracten moeten wettelijk geregistreerd worden.
Registratie moet binnen 30 dagen na datum in contract plaatsvinden.
Inschrijving is niet vereist indien verhuur niet meer dan 30 dagen per jaar bedraagt.
Het huurcontract kan op 2 manieren geregistreerd worden:
.Via internet: de registratie vindt rechtstreeks plaats of door de verhuurder of door een tussenpersoon; betalingen van huur en eventuele andere penningen gebeurt on-line, met als voordeel dat de te betalen bedragen direct door de software berekend worden. Dit is de meest betrouwbare manier, omdat de gegevens versleuteld zijn en alleen door de Belastingdienst gelezen kunnen worden. Voor bezitters van meer dan 10 woningen is deze methode verplicht.
.op papier: bij de Belastingdienst via het model RLI volledig ingevuld, nadat de registratiebelasting betaald is (2% over de jaarlijkse huursom). De belasting wordt betaald via model F24 ELIDE bij de bank of het postkantoor.
